房貸政策因?yàn)楦鱾€(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)大小規(guī)模不同，導(dǎo)致每個(gè)地方的銀行房貸利率水平也有所差別。

8月25日央行公告，從2019年10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，取消央行基準(zhǔn)利率指導(dǎo)價(jià)格。其中首套貸款利率不得低于相應(yīng)LPR，如按8月20日五年期以上LPR計(jì)算則為4.85%；二套貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60基點(diǎn)，計(jì)算也為5.45%。

再考慮廈門首套上浮5%基點(diǎn)，則為5.09%，二套則為6.26%，對(duì)二套的影響還是比較大的。

由于廈門本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及地理位置的優(yōu)越性，全國(guó)各地有很多人有在廈門買房的期望。按照國(guó)家鼓勵(lì)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策引導(dǎo)，其初衷還是滿足大家首套剛需為主，抑制二套以上投資性買房。

全國(guó)首套房貸平均利率連降四個(gè)月，廈門回歸基準(zhǔn)全國(guó)最低？房?jī)r(jià)降了嗎？

廈門這個(gè)城市從房?jī)r(jià)上來(lái)看是穩(wěn)居北上廣深四個(gè)一線城市之后的二線城市之首，房?jī)r(jià)不可謂不高，在2018年的高峰時(shí)期房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到四五萬(wàn)，直追一線城市，連帶廈門周邊的小城市漳州也漲了起來(lái)。廈門房?jī)r(jià)高企，在廈門買不起的人就在漳州買了，這種現(xiàn)象在北京發(fā)生過(guò)、在上海發(fā)生過(guò)，在深圳也發(fā)生過(guò)。

2018年初是廈門房?jī)r(jià)的高峰期，房?jī)r(jià)漲得這么快，調(diào)控是少不了的，利率上浮這是最基礎(chǔ)的，抬高購(gòu)房資格。這些政策的實(shí)施也很快遏制住上漲的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)此后有回落的趨勢(shì)，尤其是二手房?jī)r(jià)格。

這個(gè)時(shí)候的成交量也會(huì)萎縮，當(dāng)房?jī)r(jià)微跌、成交量萎縮的時(shí)候，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以前的調(diào)控措施就會(huì)被“松綁”。

不過(guò)廈門率先降到基準(zhǔn)利率還是有點(diǎn)驚訝，此前深圳有些銀行把房貸利率上浮的比例下調(diào)至最低5%，如今廈門作為房?jī)r(jià)最高的城市之一的城市，把房貸利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率，這也說(shuō)明市場(chǎng)在變化。

從全國(guó)范圍來(lái)看，2019年的商品房成交面積是負(fù)增長(zhǎng)的，這是2015年6月份以來(lái)的首次。

廈門在2018年房?jī)r(jià)是有一個(gè)明顯下滑的走勢(shì)的，多個(gè)項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)促銷，推出特價(jià)房等措施以價(jià)換量，進(jìn)入2018年末，廈門開(kāi)始“松綁”，市場(chǎng)逐漸回暖，2019年第一季度，廈門商品住宅供應(yīng)15.25萬(wàn)㎡，同比下滑24.3%，成交21.73%㎡，同比上漲26.3%，一方面減少供應(yīng)，一方面“松綁”樓市，增加需求，廈門的去庫(kù)存也比較成功。

整體來(lái)看，廈門房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，反而廈門樓市有回暖跡象。2017年3月，廈門樓市調(diào)控政策出來(lái)，各種限購(gòu)，限售政策出來(lái)。今年以來(lái)，一城一策，樓市政策適度放松，廈門也解除了限售政策，疊加利率下調(diào)，帶動(dòng)廈門樓市回暖。

樓市回暖跡象頻出

其實(shí)很長(zhǎng)時(shí)間，廈門的樓市都處于較冷的狀態(tài)，而且在2015-2018年期間，廈門樓市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于其他城市，曾有一個(gè)同事15年拿300萬(wàn)在廈門買房，2018年賣的時(shí)候僅僅賣了340萬(wàn)，而北京同時(shí)期的房子已經(jīng)漲到了600萬(wàn)。

今年以來(lái)，廈門樓市回暖明顯。特房萊昂公館深夜排號(hào)，開(kāi)盤一小時(shí)售罄，低價(jià)房開(kāi)盤熱銷。同時(shí)曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，很多高價(jià)樓盤也開(kāi)始入市， 翔安地王融僑鉑樾府入市。最明顯的一個(gè)數(shù)據(jù)是，廈門3月份的新房成交竟然超過(guò)了1000套，創(chuàng)下近兩年的成交新高，廈門上一次成交破1000套還是在2017年四月分。

廈門房?jī)r(jià)或有上漲趨勢(shì)，剛需客群可入市

現(xiàn)在廈門的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，但是相對(duì)于別的城市的上漲來(lái)看，目前的廈門房?jī)r(jià)還是比較合適的，同時(shí)，廈門五一后將取消'四橋一隧'車輛通行費(fèi)，島內(nèi)外城區(qū)一體化將有所加快，將利好廈門樓市，同時(shí)，由于廈門最近土拍熱度也有所提高，廈門房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所顯像。

不過(guò)，如果作為投資住房的話，不建議在廈門買房，廈門產(chǎn)業(yè)一般，發(fā)展?jié)摿^小。廈門是一個(gè)適合養(yǎng)老的城市，很多廈大的學(xué)生畢業(yè)都很難在廈門找到適合的工作，都去了北上廣等城市。不建議在廈門投資，但是剛需客群還是可以積極入市的。

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