一、加減點(diǎn)數(shù)怎么計(jì)算?
根據(jù)中國(guó)人民銀行〔2019〕第30號(hào)公告，房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)。
過(guò)去浮動(dòng)利率貸款一般是貸款基準(zhǔn)利率浮動(dòng)一定的比例確定，那么對(duì)應(yīng)不同浮動(dòng)比例下的利率，轉(zhuǎn)換后的加減點(diǎn)分別是多少呢?舉例來(lái)說(shuō)，比如借款人小王，買(mǎi)房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，現(xiàn)在5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個(gè)基點(diǎn)。

此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化。

二、轉(zhuǎn)換后每個(gè)月按什么利率還?選擇不同的轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)有什么影響?
首先，我們要理解三個(gè)概念：
轉(zhuǎn)換時(shí)間：將個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的時(shí)間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉(zhuǎn)換時(shí)，您和銀行需要協(xié)商確定：一是加減點(diǎn)數(shù)，具體計(jì)算方法見(jiàn)第一部分;二是重定價(jià)日和重定價(jià)周期。
重定價(jià)日：是指重新按照最新的定價(jià)基準(zhǔn)(轉(zhuǎn)換前為貸款基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR)計(jì)算貸款執(zhí)行利率的時(shí)間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期。
重定價(jià)周期：重新確定執(zhí)行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價(jià)周期就是一年。
定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，利率在第一個(gè)重定價(jià)日前不會(huì)發(fā)生變化，從第一個(gè)重定價(jià)日開(kāi)始才可能隨當(dāng)時(shí)的LPR而變化。重定價(jià)日和重定價(jià)周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。
若重定價(jià)日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準(zhǔn)加減點(diǎn)確定當(dāng)年的利率，此后年份以此類(lèi)推。若重定價(jià)日為每年貸款發(fā)放的對(duì)應(yīng)日，那么根據(jù)大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，在重定價(jià)日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價(jià)日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率;在重定價(jià)日之后轉(zhuǎn)換的，則需等到2021年重定價(jià)日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
接著用上面的例子，假設(shè)2020年3月―2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實(shí)際情況很可能會(huì)有所變化，具體取決于當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià))：

個(gè)人房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià),相對(duì)以前會(huì)有哪些變化

如果您的房貸是固定利率，無(wú)須切換。如果您的貸款是參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，根據(jù)中國(guó)人民銀行公告[2019]年第30號(hào)，您有兩種選擇：一是將以貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。要注意的是，您只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機(jī)會(huì)，如果您已確定并完成轉(zhuǎn)換，就不可以再去更改了。

如果您選擇固定利率，那么就是以您轉(zhuǎn)換時(shí)的利率為準(zhǔn)，一直到您貸款到期利率都不會(huì)變。這個(gè)選擇您可以根據(jù)自己的意愿和判斷，如果您認(rèn)為未來(lái)大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢(shì)，那轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更有利。如果您認(rèn)為未來(lái)LPR大概率呈上升趨勢(shì)，那轉(zhuǎn)換成固定利率貸款更有利。

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