非官方論山東聊城的房價走勢一、 引言1、中國人口總量約14億！2、2019年1月1日，國家衛(wèi)健委舉行新聞發(fā)布會，會上衛(wèi)健委老齡健康司司長王海東指出，當前，中國正處于人口老齡化快速發(fā)展階段，截至2018年底，60歲及以上老年人口達2.5億。他說，中國老年人健康狀況不容樂觀，2018年中國人均預(yù)期壽命為77.0歲，但據(jù)研究，中國人均健康預(yù)期壽命僅為68.7歲。患有一種以上慢性病的老年人比例高達75%，失能和部分失能老年人超過4000萬，老年人對健康服務(wù)的需求非常迫切。--------男性的平均壽命約66周歲，女性的平均壽命74周歲；未來法定退休年齡：男65，女60！2、國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布《建筑業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 城鄉(xiāng)面貌顯著改善——新中國成立70周年經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告之十》。報告顯示，2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。二、 聊城簡介聊城位于山東省的西北，北鄰德州、河北 ，南鄰菏澤、河南省，東臨濟南、泰安，西鄰河北省，人口總數(shù)約600萬，轄區(qū)東昌府區(qū)、臨清市、陽谷縣、莘縣、茌平縣（現(xiàn)在自任為茌平區(qū)）、東阿縣、冠縣、高唐縣。GDP 屬于官方數(shù)據(jù)，參考意義不大，故省略。官方平均工資5400元/月（2019年），經(jīng)濟發(fā)展力和實力全省倒數(shù)第一或第二。非官方調(diào)查數(shù)據(jù)工資收入2500-5000元之間（大部分沒有社會保險）。消費潛力不足，生活壓力很大！屬于標準的四線城市。1. 聊城的房價以市區(qū)或東昌府區(qū)內(nèi)為參考，2019年12月為時間點進行數(shù)值對比分析。老城區(qū)的新房價格（叫價）一般再1.1萬左右，二手房也在1.1萬左右，新房舊房價格基本持平。新城區(qū)的開發(fā)區(qū)或“高新區(qū)”部分區(qū)域新房叫價基本為1.2萬左右，舊房為0.9萬左右，新房和舊房價格差距較大。但總體上的真實交易價均比叫價能低0.2萬左右，真實的交易價分布再0.8—0.95萬之間，符合正態(tài)分布。再看租房價格，因為租房價格最能反應(yīng)該區(qū)域房地產(chǎn)真實發(fā)展水平。市區(qū)以130平-150平的房子，最高月租不會超過2000元，拎包入住的大趨勢價格為1200左右的月租。開發(fā)區(qū)的房租更低，基本維持在1000以下，尤其是一些位置較好的回遷房基本再600元左右。租售比非常低！說明房價的增長動力嚴重腎虛??！假如聊城再維持高房價進而持續(xù)走高，那么租房是最明智的選擇。2. 聊城現(xiàn)有房屋數(shù)量。以新北環(huán)-東環(huán)-南環(huán)-西環(huán) 逆時針旋轉(zhuǎn)內(nèi)的區(qū)域進行統(tǒng)計。已建成、在建的、商品性質(zhì)和集體性質(zhì)的所有住宅已經(jīng)超過40萬套。該區(qū)域內(nèi)最大的社區(qū)為阿爾卡迪亞群居建筑，估計房源再4萬套左右，堪稱聊城市內(nèi)最大的鋼鐵棺材區(qū)-貧民區(qū)。3. 聊城房地產(chǎn)的持有人群和消費人群。除了開發(fā)商以外，持有者主要是散漫零星的家庭住房投資，兼有部分隱形炒房客，小部分為自己居住用。聊城市區(qū)內(nèi)以官員、商賈擁有房屋數(shù)量高達80%，一個科級、副處級干部家庭平均擁有房屋4套以上，廳局級干部家庭平均擁有房屋8套以上，關(guān)鍵崗位的領(lǐng)導(dǎo)和特殊權(quán)力部門干部家庭擁有房屋10套以上！而廣大的工人群眾隊伍一般都維持在1套或2套富裕房屋之間的水平，這已經(jīng)包括繼承所得得房屋了。而真正需要買房得人就是消費人群主要是結(jié)婚等剛需、改善性住房為主！這些人也是所謂得房地產(chǎn)得韭菜，需要開發(fā)商定期收割！但是韭菜長得不高，減產(chǎn)得趨勢嚴重。4. 房價得構(gòu)成。房子由土地價格＋建安成本構(gòu)成。聊城目前第二最貴得土地為500萬一畝（聊城碧桂園），第一最貴得877元一畝（聊城祥生房地產(chǎn)）。建安成本一般均控制在1200元/㎡以內(nèi)?。?！多層房屋得建安成本控制在900元/㎡以內(nèi)。這里所說得建安成本是建筑安裝公司得中標價格（含稅含利潤）水電暖甚至中等裝修切符合國家標準質(zhì)量得價格。實際中再結(jié)合偷工減料非法分包等，成本還能降低200-400元/㎡！真實的建安成本1000元/㎡（高層）、600元/㎡（多層）。再算土地價格折合到樓面價；以聊城市祥生房地產(chǎn)的祥生金鱗府為例，他的樓面價最高不超過3000元/㎡！祥生的高層樓房的理論成本也就再4000元左右！其他位置的樓盤理論成本也就再3800以內(nèi)??！但是叫價均超過1萬，明面利潤為163%。為了暴利，不能不提另外一個概念：公攤。因為目前國家法律對公攤沒有明確的要求，所以公攤就是開發(fā)企業(yè)的一塊遮羞布！用它掩飾骯臟赤裸的欺詐！山東省的公攤?cè)珖忻某堑墓珨傇谡麄€山東最有名：大、很大、超大！以祥生金麟府為例子，他家的房子公攤還不算太離譜，高層基本再24%-29%之間，多層的房屋公攤再15%左右。這些公攤是什么，只知道有疏散樓、電梯等，其實還有物業(yè)的用房，大門、甚至地下人防工程都會算在公攤里。此外還有一個公攤神器：規(guī)劃圖。開發(fā)商先按10000㎡規(guī)劃，實際中也就蓋了9000㎡，然后找到政府部門非弄個12000㎡，然后再把這個2000㎡分攤到每戶的公攤里，就造成了有的170的房子 實際使用建筑面積也就110㎡的樣子，140㎡的套內(nèi)也就90㎡不到！現(xiàn)實中，一幢30層的一類高層建筑的虛假公攤銷售所得就能抵消該幢樓的建安成分！所有說樓房的真實成本也就是開發(fā)商購地的價格??！另外，開發(fā)商購地的價格也有虛假，這已經(jīng)是地方政府土地財政公開的秘密！比如說，開發(fā)商以800萬一畝的價格拿地，政府公示備案等等，其實大部分情況是政府只要求開發(fā)商付到50%-70%即可，或者全額付再返給開發(fā)商或者以無償劃撥其他土地等補償措施彌補開發(fā)商。綜上所述，聊城開發(fā)商的的樓房成本其實也就在2000-3000一平的真實成本?？赡苡腥藭瘩g說，人工、水泥、鋼筋都漲錢了，成本哪能不漲？我不反駁，請細細閱讀上面所述，疑惑自解之。5. 聊城的房地產(chǎn)的官方環(huán)境。一言之：政府和開發(fā)商都希望買房者均成為接盤者！WHY？很簡單，這是一個類旁氏騙局的模式。不管買房者是炒房客還是剛需還是其他等等，地方政府（LG）和開發(fā)商（LM）都希望買房者永遠付款買房，LG和LM永遠收錢割韭菜。只有這樣，房地產(chǎn)永遠不會倒，哪怕是一年賣幾套的房子，也不會崩盤！地方政府和開發(fā)商永遠是利益共同體。證據(jù)有兩大塊：一，農(nóng)民工、包工頭的工資和工程款永遠會被拖欠甚至不了了之，政府職能不會認真負責的處理；這一現(xiàn)象再降低開發(fā)商的建安成本；二，購房者被開發(fā)商欺騙，政府部分同樣也不會認真負責真心處理開發(fā)商，哪怕是開發(fā)商做的天怒人怨！這個行為再幫助開發(fā)商獲得非法利益而不受應(yīng)有的懲戒！地方政府通過人民賦予的權(quán)力進行選擇性解釋法律法規(guī)，誘導(dǎo)人民進行高房價消費。比如劃分學(xué)區(qū)房，劃片就近上學(xué)，具體要求工作社保、居住證、房產(chǎn)證等等，看似正規(guī)，實際上在濫用權(quán)力使用所謂“正規(guī)的程序或手段”要求身處“不正規(guī)不法制的社會環(huán)境”中的群眾?？上攵?，群眾很受傷！比如，聊城有多少企業(yè)能按《中華人民共和國勞動合同法》繳納社保，有多少勞動者收到不公平待遇投訴甚至仲裁，職能部門認真負責貫徹了這個法律，切實保護勞動者了嗎？6. 開發(fā)商的后續(xù)吸金之術(shù)。后期物業(yè)服務(wù)就是開發(fā)商敲骨吸髓的另一手段。與其說是“物業(yè)服務(wù)”不如說是“吸血服務(wù)”。聊城的新房物業(yè)費動不動就是1.5元-1.8元-2元，基本都在1.8元以上了，還得按照購買的建筑面積繳納，物業(yè)費的真實繳納情況和賬目從來不對業(yè)主公開。業(yè)主只需要知道“該繳物業(yè)費”就行，其他與業(yè)主無關(guān)，物業(yè)公司當然也是開發(fā)商控制的公司是業(yè)主的大爺，大爺提供的服務(wù)業(yè)主敢說不好？！ 公共電費、電梯費、照明費、垃圾費等等名目繁多且需要另外繳納。用一個例子說明物業(yè)費的暴利，假如一棟高樓，建筑面積30000㎡，賣到33000㎡，300戶，物業(yè)費1.8元/㎡/月，其他費用一戶600元/年；繳納率85%，該幢樓一年的物業(yè)收入=1.8*33000*12*0.85+600*300*0.85=75.9萬元。因為房屋的保修一般為5年，由建筑施工方承擔，所以前五年物業(yè)只會負擔點衛(wèi)生和安保費即可。另外，小區(qū)內(nèi)還能通過廣告來創(chuàng)收，粗略估計該棟樓一年最低能創(chuàng)收6萬元。那么該幢樓的物業(yè)收入最低能達到82萬/年，而該棟樓的建安成本也就3200萬元。30多年就能通過物業(yè)賺回建安費用，實際中，物業(yè)只需要25年的時間就能替開發(fā)商賺回建安費！7. 公共區(qū)域非法銷售。典型案例就是地下人防工程設(shè)施。人防工程屬于國家所有，平時由業(yè)主使用，最廣泛的用途就是車位。因為涉及到物權(quán)法、合同法、人防專門法律以及各地政府人防管理部門的具體解釋不通，造成了一定的混亂。因此開發(fā)商認為是自己的，可以隨意買賣，或者變相買賣。但是人防車位不能辦理產(chǎn)權(quán)，大部分已經(jīng)把整個成分算在整個樓盤了，由全體業(yè)主付款了，所以實際的司法案例中人防車位只有使用權(quán)，使用權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，物業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托進行管理，并收取相應(yīng)的管理費，該收入用于小區(qū)。但是開發(fā)商吶，開始變相售賣或者明目張膽的售賣，聊城的車位一般在6萬-12萬不等，一般人防車位會按0.6-0.8的比例配置，那么這幢樓最低配有180個車位，一個車位賣10萬，那么最低就能非法所得1800萬！三、 聊城房地產(chǎn)的困境上面所講的聊城房地產(chǎn)如何的暴利，相比讀者都有所了解。但是為什么好多人都在講開發(fā)商不好過吶？究其原因就是地方政府不嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)造成的！法律明確規(guī)定，先審批后建設(shè)，先資金到位再開工。但是現(xiàn)實中，都是邊建邊報送材料，甚至先建后報送審批，或者干脆不報，愛咋地咋地！最后無法辦理房產(chǎn)證，讓購房者承擔！另外，開發(fā)商根本沒資金，都是通過所謂的黑色關(guān)系中標，同時通過銀行貸款和民間高利貸套取資金先繳納土地出讓金首付啊，再要求施工方墊資施工，空手套白狼！地方政府和商賈一同操作，國家的建筑法就成了一紙廢文！施工方也沒有什么錢，為了中標就得答應(yīng)開發(fā)商的要求。施工方也就大包，也開始貸款高利貸獲取啟動資金，大部分情況下再轉(zhuǎn)移風險，開始非法分包拆包，出現(xiàn)了二包三包四包等，等到真正施工的人員手里已經(jīng)不低于8包了！中間的每個環(huán)節(jié)開始賴賬，就出現(xiàn)了包工頭、工人被拖欠工程款和工人工資了，這就是聊城的建筑生態(tài)系統(tǒng)。也是全國的建筑業(yè)政治生態(tài)環(huán)境。四、 聊城未來十年的房價走勢分析。聊城房價還會漲，，，，繼續(xù)漲。責任和推手就是地方政府！地方政府和開發(fā)商聯(lián)合作秀，鼓動壓迫百姓使勁買房，增加購買的氛圍環(huán)境壓力，但就是不增加購買力！鄙人大膽估計2025年的聊城市區(qū)房價均價能達到1.8萬/㎡，實際交易價不低于1.5萬/㎡，但是2025-2030年 會逐漸回歸到2.5-3.5噸小麥價格/平方米。2025年就是聊城房地產(chǎn)業(yè)的拐點，同時也是第一個拐點。后期還會有新的拐點，所有的拐點都是下降的拐點 那么有讀者會問，人家地方政府掌握地方行政大權(quán)和內(nèi)參消息，開發(fā)商也是大富大貴之人，難道他們不知道這些風險嗎？我一個草民在此闊論妄言，是否自取其辱？不可否認，他們的確掌握政治資源，但是經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律不是任何外部勢力能擅自干擾的？地方政府和開發(fā)商現(xiàn)在也是騎虎難下，進退兩難！一方面地方政府要政績，建設(shè)發(fā)展是最簡單最突出的發(fā)展方式：簡單粗暴見效快。另一方面，只要中國城鎮(zhèn)化建設(shè)不停止，開發(fā)商就有賺暴利的環(huán)境。聊城這個地方，老百姓除了種蔬菜，除外打工，買賣鋼材，別無他法之生存。公檢法學(xué)醫(yī)的工資能拿到1萬以上，其他的事業(yè)單位和國有銀行、國電、石化等壟斷行業(yè)能超7000左右的工資，這些好單位優(yōu)秀階級的人是買房的好韭菜，也是將來開發(fā)商重點收割的韭菜。五、 贅言。未來數(shù)年內(nèi)，房產(chǎn)稅將開始全面征收。這也是城市發(fā)展終結(jié)的一個政策性標識。土地財政轉(zhuǎn)向為財產(chǎn)稅收。 另外，未來有幾類不動產(chǎn)是不能投資的：1. 商鋪。當前行情下的商鋪已經(jīng)無任何投資價值，開發(fā)商把未來50年可預(yù)見的收益通通加在售價里了。商鋪的數(shù)量每年在增加，幾乎每個小區(qū)，每個新建的樓盤全都配套有好多個商鋪，但是與之相伴的人口增長及消費能力在逐漸下滑，這就造成了高房價與群眾消費能力不足之間的矛盾。更甚者，外省市的商鋪都在聊城售賣，免費接受看房。還有什么托管之類的，簡直就是典型的旁氏騙局。這個矛盾也就是目前中國全面小康社會背景下的一個典型的矛盾，也是中國特色社會主義新形勢下的一個典型社會經(jīng)濟矛盾。2. 公寓。公寓處處是坑。全國各地都在賣公寓，河北的公寓跑到山東來賣，而且宣傳是入住各大知名國際知名酒店托管，如果真是這樣得話 就是您拿錢開發(fā)商用你的錢蓋樓賣給人家用，您只得到連利息都不到的利潤。況且很大情況下，這些宣傳都是騙人的，根本實現(xiàn)不了。3. 海景房。一個當?shù)厝税姿投疾粫〉摹案拍罘俊?。一言蔽之，騙人的玩意。

對于房價漲跌的幅度 以下幾點才是最根本原因 1．商品房開發(fā)成本不斷提高 (1)征用土地費與日俱增。由于土地的稀缺性和競爭的激烈，使得近年來土地征用費不斷上漲，地價越來越高。開發(fā)商把這些成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，房價自然上升了幾倍。 (2)折遷安置費強勁上漲。拆遷安置費用大，各項合理不合法因素多，補償費用高，使得該項成本總體呈上升趨勢。 (3)前期工程費上升較快。經(jīng)調(diào)查，10年來開發(fā)項目前期工程費上升了近3倍，其原因主要是由于多部門收費。據(jù)統(tǒng)計，開發(fā)項目在實施之前必須交納各項費用達30余項，最終都消化在房價中，致使房價上升。 2．商品住房需求旺盛 一是我國廣大中小城市正處在城市化進程加速發(fā)展時期，城市人口的不斷增加導(dǎo)致對住房需求的增加。二是多年來住房消費觀念扭曲。沒有宣傳自住其力和適度消費，導(dǎo)致人們普遍地急于要買房、要買大房、要買好房，從而形成對住房市場的過高期望和強大壓力。三是住房保障制度的欠缺。本來城鎮(zhèn)居民的住房不可能完全靠市場來解決，一部分收入處于中等以下的居民應(yīng)該通過政府的幫助解決適當?shù)淖》俊?1998年國務(wù)院決定停止住房實物分配以來，國家提出了住房保障的各項政策并要求各地落實?？墒?，各地普遍注意了住房市場的發(fā)展，卻忽視了住房保障件大事，以至于不少中低收入居民無奈地加入了住市場，增加了住房市場的壓力。四是政府對于住房機抑制不力。多年來，不少地方尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達中小城市視房地產(chǎn)價格上升為小事，反而認為財政以從中得到實惠，有意無意地縱容房地產(chǎn)價格的升。在此思想的指導(dǎo)下，將住房的短期炒作視為市和經(jīng)濟的繁榮而歡迎或默認，對于投機行為的抑制弱無能甚至放任自流，從而放大了需求，推動了住價格的快速上升。 3．住房結(jié)構(gòu)失衡 長期以來，大部分中小城市居民住房消費習慣住大房，據(jù)調(diào)查，從2004年以來，魯南地區(qū)某市開發(fā)建設(shè)的商品住房，110平方米以上大戶型住房超過70％，80平方米以下中小戶型住房不到10％，可以看出，大面積住房的比率過高。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，浪費土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價格，不利于解決普通居民家庭的住房問題。 表1：魯南地區(qū)某市與全國平均房價對比表(略) 4．商品住房存在投機炒作行為 房地產(chǎn)開發(fā)商針對消費者“買漲不買落”的購房心態(tài)營造商品房漲價氣氛、投機炒作現(xiàn)象，某些房地產(chǎn)開發(fā)商甚至聯(lián)手惡意炒地、囤房虛售、哄抬房價進行投機的行為。 5．開發(fā)商追求高利潤使得房價增長 有關(guān)資料顯示，在我國十大高利潤行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。開發(fā)商取得的高利潤不僅僅是通過降低成本獲取，更多的是通過提高商品住房的售價獲得。 6. 經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長 從宏觀背景來看，中國經(jīng)濟的快速增長已經(jīng)持續(xù)了十多年，這一勢頭還將持續(xù)下去。盡管未來的發(fā)展速度可能有若干調(diào)整，但是，快速增長的總趨勢是很。難逆轉(zhuǎn)的。經(jīng)濟的熱和旺，必然傳遞到住房市場及其價格上來。