我個(gè)人覺得房價(jià)不會(huì)大漲，穩(wěn)中有降！經(jīng)過疫情之后，健康比什么都重要，健康永遠(yuǎn)第一位，我寧愿把買房子的錢花在健康身體上，也不會(huì)去攀比房子的大??！房子再大，睡覺只要一張床，健康再不重要，病來如山倒。所以，從2020年之后，我們應(yīng)該比誰比誰更健康，誰比誰更長壽，誰比誰更快樂！同意的舉手點(diǎn)贊！

漳州房價(jià)全國排名第23，你怎么看？

對(duì)房價(jià)沒研究，但看圖這明顯是在高位上嘛，而且掛牌數(shù)很小，像是被凍住了。

房價(jià)的漲跌，即是供求關(guān)系左右，某種程度上說也是一種貨幣現(xiàn)象。漳州房價(jià)飆漲，也就是兩年內(nèi)的事情，那么原因是什么？我想可能有幾點(diǎn)：

一是廈門房價(jià)的外溢效應(yīng)。從角美、龍海、漳州港等與廈門接壤或隔海相對(duì)的地區(qū)上漲，逐步蔓延至市區(qū)。炒房客在廈門限購限貸，或者高位風(fēng)險(xiǎn)下，涌入漳州，短時(shí)間內(nèi)提高需求量，抬高價(jià)格，這是一種可能。但是不是主要原因？不清楚。

二是不同城區(qū)結(jié)構(gòu)化的差異。地區(qū)平均房價(jià)看的高，還是需要分區(qū)域、結(jié)構(gòu)化的分析，這和人均收入是一個(gè)道理，有的很高，有的相對(duì)較低，大量的窮人和少數(shù)千萬富翁收入一平均，結(jié)果全成了中產(chǎn)階級(jí)，到歸根到底還是窮人多一些。同樣的道理，漳州不同地區(qū)的房價(jià)也許差異很大，到底哪個(gè)價(jià)位占主體，這就不能看平均數(shù)據(jù)了。

三是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和人口流入情況。雖然漳州近年來GDP增長速度較快，在10%以上，但這里面投資也許起到了主要作用。人均GDP則尚不如龍巖等地，同時(shí)人口似乎沒有明顯凈流入，因而可以推定，剛需增長也許有一定的作用，但不可能是造成房價(jià)上漲的主要因素。

四是供求的主體，購房者的集中程度。這就需要數(shù)據(jù)支撐了，也許政府的房管局有數(shù)據(jù)，能讓我們知道，在飆漲初期，是幾個(gè)人在短時(shí)間內(nèi)買了幾百上千套房。房價(jià)能夠短時(shí)飆升，一定是短時(shí)內(nèi)貨幣超量涌入的結(jié)果，因而通常是小團(tuán)隊(duì)的炒房客集群作戰(zhàn)，而且漳州的房市總體規(guī)模在之前相對(duì)較小，具有操作空間。

房源集中的話，在對(duì)投資預(yù)期改變的時(shí)候，就可以影響到供應(yīng)，甚至做到有價(jià)無市。很簡單的道理，如果我一個(gè)人把漳州的房子全買了，只要我不想出售，那么價(jià)格就不漲不跌。如果房價(jià)有下行趨勢，通過控制供應(yīng)，緩慢出貨，這樣相對(duì)于剛需，仍能做到一時(shí)的供不應(yīng)求或供求平衡，價(jià)格不下跌甚至微漲。實(shí)際上銀行限貸和政府限購，是在減少需求，間接也起到了穩(wěn)定價(jià)格的作用。

要控制二手房的供應(yīng)獲利，有幾個(gè)條件：一是房源要相對(duì)集中，如果過于分散，每個(gè)投資客的情況不同，勢必難以協(xié)調(diào)，容易發(fā)生踩踏效應(yīng)；二是對(duì)未來房價(jià)的長遠(yuǎn)判斷，如果一致的預(yù)期是下跌，那么就不能長期持有；三是資金成本，杠桿率越高，貸款或借款的比例以及利率越高，資金壓力越大，就算是全部為自有資金，沒有收益也是虧損，所以對(duì)資金成本要有足夠的承受能力；四是增量房供應(yīng)數(shù)量及開發(fā)商設(shè)定的價(jià)格，這也取決于開發(fā)商被飆漲后帶動(dòng)的預(yù)期，供過于求，就可能反過來影響預(yù)期和價(jià)格。

限購限貸的結(jié)果，實(shí)際就是把成交量和價(jià)格凍住，既可能避免踩踏效應(yīng)，又讓房價(jià)維持在事實(shí)上的高位。

五就是預(yù)期，包括投資客的預(yù)期、剛需者的預(yù)期、潛在購房者的預(yù)期、開發(fā)商的預(yù)期。按道理每個(gè)城市的房產(chǎn)市場，都是獨(dú)立的供求關(guān)系，有些城市漲有些城市跌，才是市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。但現(xiàn)在變成了全國人民普遍一致的預(yù)期，即房價(jià)只漲不跌，或者是不會(huì)跌，因?yàn)椋?/p>

1、房價(jià)一跌或者跌的厲害，全國的預(yù)期改變，就變成全國性的踩踏事件、金融危機(jī)，對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊太大；

2、房地產(chǎn)投資仍是支撐GDP增長的主要?jiǎng)恿χ?，GDP增長速度放緩，就可能放松對(duì)房地產(chǎn)限購限貸的管制，以刺激增長；

3、土地財(cái)政是大部分地方政府的主要財(cái)源，因而土地價(jià)格不能跌，房價(jià)也不會(huì)跌；

4、鑒于房市如此重要，政府不能不管，必能維持價(jià)格穩(wěn)定。

正是這種扭曲的現(xiàn)狀，造成了一種普遍的預(yù)期，并把銀行和政府綁在一起。要在不沖擊價(jià)格的情況下調(diào)整預(yù)期，困難很大，房地產(chǎn)稅可以迅速改變預(yù)期，但會(huì)沖擊價(jià)格并動(dòng)到部分人群利益；放開土地供應(yīng)影響地方土地財(cái)政收入，地賣的多價(jià)格跌下去，可能得不償失。

所以最終需要國家政策入手，要區(qū)別作為商品的住房和作為公共物品的住房，在化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的條件下，控制貨幣尤其是M2增長速度，前者放開買賣任漲任跌，投資者自負(fù)盈虧，銀行自控風(fēng)險(xiǎn)，通過利率和房地產(chǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控；后者要加快改革加大供給，包括保障房、廉租房供應(yīng)加大以及租賃市場改革。但這必將是一場長期戰(zhàn)役。