一、利息計算的基本常識
(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注:存貸通用):
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12個人住房公積金貸款利率表
(二)銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。
1.積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額，以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為:
利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。
2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三:
計息期為整年(月)的，計息公式為:
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計息公式為:
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實際天數(shù)，計息公式為:
③利息=本金×實際天數(shù)×日利率
這三個計算公式實質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機構(gòu)可以就此在合同中約定。
(三)復(fù)利:復(fù)利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復(fù)利。
(四)罰息:貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。
(五)貸款逾期違約金:性質(zhì)與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

個人住房房貸利率要上浮嗎

我認(rèn)為不可能相同。

有住房公積金的個人住房貸款利率要比沒有住房公積金的個人住房貸款利率百分比要高些。

按照商業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定，個人首次辦理住房按竭貸款的（也就是說一手房），個人住房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上優(yōu)惠（也叫下?。?0~30%左右?，F(xiàn)在個貸年利率為5.94%，下浮30%的話，貸款執(zhí)行年利率就為4.158%。

如果以前享受過一手房的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在又按竭購買第二套個人住房，那么貸款利率要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%左右，既個貸年利率為5.94%，上浮10%的話，貸款執(zhí)行年利率就為6.534%。

個人按照當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，繳納了一定的個人住房公積金，一般繳費滿三年后可以向個人住房公積金管理部門申請住房貸款，首次購房貸款利率比商業(yè)銀行的利率要優(yōu)惠些。

購買第二套個人住房，貸款利率是否優(yōu)惠本人沒有貸過，不好說。但我個人認(rèn)為，一是不可能給貸款；二是就算能給貸款，利率也不會再優(yōu)惠了，應(yīng)該也向其他商行一樣，利率上浮百分之多少的。

我的答復(fù)您還滿意嗎？

個人房貸利率新規(guī)今起正式執(zhí)行 實際利率變動有限

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)10月8日訊（編輯 姜鶴）根據(jù)央行此前公告，自今日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

雖然商業(yè)性個人住房貸款利率的定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR，但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房貸利率“換錨”對實際利率水平影響不大。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

實際上，自央行宣布房貸利率定價基準(zhǔn)新政以來，各大銀行就在進行系統(tǒng)切換、合同文本調(diào)整等方面的準(zhǔn)備，個別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價方式。如9月初起招商銀行在深圳地區(qū)的部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應(yīng)期限的LPR4.85%基礎(chǔ)上加30個基點和60個基點，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。

另據(jù)了解，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加55個基點，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng)；二套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加105個基點，較原有的二套房利率水平有所上浮。

9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，與上一次持平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的個人住房貸款利率政策從今日開始執(zhí)行，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房抵押貸款等中長期貸款利率的定價參考，維持5年期以上LPR報價不變也體現(xiàn)了此前央行提出的“房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降”，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路一致。

不過由于房地產(chǎn)政策執(zhí)行“因城施策”，對于不同城市的實際影響會有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。今日起在上海新發(fā)放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。

此外，按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會有一次調(diào)整的機會，即借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價基準(zhǔn)部分，對于在LPR基礎(chǔ)上的加點部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

（原題為《房貸利率今“換錨” 實際利率變動有限》）